编者按：
“建筑高度”是规划及建筑设计中重要概念及标准，然而根据笔者多年来一线设计实践中的体会，许多审批部门，设计机构及地产企业往往对“建筑高度”的概念认定模糊，给工作的实施开展带来较大的被动性。基于此，作者以“问题根源为导向”，以“规范条文为框架”，以“差异对比为路径”，解读“建筑高度”在不用领域的认定和应用。
笔者现任职于江西某房企开发设计板块，在一线工作中常遇到许多理论与实施的差异，不同职能部门对同一问题的认定与审批差异，“建筑高度”就是其中之一。相信众多规划审批部门，规划设计院，建筑设计院及地产开发企业对“建筑高度”这个概念即熟悉又陌生，熟悉是因为工作所涉及的设计图纸，设计标准都是基于“建筑高度”这来展开和界定;陌生是因为对“建筑高度”经常存在不同审批部门，不同设计企业的认定差异。陌生源于概念的混淆，混淆原因在于，对“建筑高度”限定的规划及建筑设计相关规范，主要是《民用建筑设计通则》《建筑设计防火规范》《各地城市规划导则或规定》之间存在差异，本文将为您抽丝剥茧。
一、建筑设计防火规范（简称防火规范）
首先看看最新版即《建筑设计防火规范2018》对“建筑高度”的术语解释：
高层建筑
建筑高度大于27米的住宅建筑和建筑高度大于24米的非高层厂房，仓库和其他民用建筑。(注：建筑高度的计算应符合本规范附录A的规定)
A.建筑高度计算应符合下列规定：
1.建筑屋面为坡屋面时，建筑高度应为建筑室外设计地面至其檐口与屋脊的平均高度。(注释：只要是坡屋面，只计算平均高度)
2.建筑屋面为平屋面(包括有女儿墙的平屋面)时，建筑高度应为建筑室外设计地面至屋面面层的高度。(注释：不管是否有女儿墙，只算到屋面面层;防火规范的建筑高度主要是界定建筑的消防等级，界定其为多层建筑、高层建筑或超高层建筑)
3.同一建筑有多种形式的屋面时，建筑高度应按上述方法分别计算后，取其中最大值。
4.局部突出屋顶的瞭望塔，冷却塔，水箱间，微波天线间或设施，电梯机房，排风和排烟机房以及楼梯出口小间等辅助用房占屋面面积不大于1/4者，可不计入建筑高度。
5.对于住宅建筑，设置在底部且室内高度不大于2.2米的自行车库，储藏室，敞开空间，室内外高差或建筑的地下或半地下室的顶板高出室内外设计地面的高度不大于1.5米的部分，可不计容建筑高度。(注释：在室内外高差小于1.5的情况下，防火规范的建筑高度认定根本不计算室内外高差)这一条是不是比较诧异，因为在实际工作中，很多规划审批部门，图审部门和设计院在认定九层27米限制时，往往加入了室内外高差值，从而严卡建筑层高在3米以下)
二、民用建筑设计通则（简称通则）
通则最新版本为《民用建筑设计通则GB 50352-2005》对建筑高度的术语解释：
建筑高度控制（限高区域）
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机场，电台，电信，微博通道，气象台，卫星地面站，军事要塞工程等周边的建筑，当其处于各种作业控制区范围内;国家或地方公布的各级历史文化名城名村，历史文化保护区，文物保护单位，风景名胜区的各项建筑，应按净空要求控制面积。
注释：即“应按建筑物室外地面至建筑物和构筑物最高点的高度计算”。
建筑高度控制（非限高区域）
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除去以上控制区范围的建筑高度计算：
1.平屋面应按建筑物室外地面至其屋面面层或女儿墙顶点的高度计算。(注释：平屋面的算法和防火规范有差异，提到了可能计算女儿墙)
2.坡屋面应按建筑物室外地面至屋檐和屋脊的平均高度计算。(注释：坡屋面的划定与防火规范一致)
3.下列突出物不计入建筑高度：局部突出屋面的楼梯间，电梯机房，水箱间等辅助用房占屋顶面积不超过1/4者，突出屋面的通风道，烟囱，装饰构件，花架，通信设施，空调冷却塔等设备。(注释:通则和防火规范一致，卡1/4的取值)
三、各地城市规划管理技术导则（以江西省导则及南昌市规定为例）
《江西省城市规划管理技术导则》
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1.平屋面建筑
挑檐屋面：自室外地坪最低点算至檐口顶，加上檐口挑出宽度。
有女儿墙屋面：自室外地坪最低点算至女儿墙顶。(注释：只认女儿墙，不管面层，和防火规范完全不一样)
2.坡屋面建筑
屋面坡度小于45度(含45度)：自室外地坪最低点算至檐口顶，加上檐口挑出宽度。
屋面坡度大于45度：自室外地坪最低点算至屋脊顶。(注释：和防火规范及通则不一样，没有平均高度的说法，只按15度取值)
3.水箱间，楼梯间，电梯间，机械房等突出屋面的附属设施，其高度在6米以内，水平面积之和不超过屋面建筑面积1/6的，不计入建筑高度;遮挡阳光面宽度不超过建筑物遮挡阳光面总宽度1/2，且连续长度不超过8米的;突出屋面的通风道，烟囱，通信设施，空调冷却塔等设备，可不计入建筑高度。
4.当建筑位于历史文化保护区，风貌保护区，空域保护区时，第二点所述部分应计算建筑高度。
《南昌市城市规划管理技术规定》
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1.平屋面建筑
挑檐屋面：自室外出入口地坪(注释：强调的是室外出入口地坪，而不是省规里室外地坪最低点)算至檐口顶，加上檐口挑出宽度。
有女儿墙屋面：自室外出入口地坪算至女儿墙顶。(注释：强调的是室外出入口地坪，而不是省规里室外地坪最低点)
2.坡屋面建筑
屋面坡度小于45度(含45度)的：自室外出入口地坪算至檐口顶。(注释：附图显示和省导则一样，需要加上檐口挑出宽度，但是文字上未规定)
屋面坡度大于45度的：自室外出入口地坪算至屋脊顶。(注释：强调的是室外出入口地坪，而不是省导则里室外地坪最低点)
3.水箱间，楼梯间，电梯间，机械房等突出屋面的附属设施，其高度在6米以内，水平面积之和不超过屋面建筑面积1/4的，不计入建筑高度。
由此可知：
1.省导则及市规定基本一致，只是省导则强调的是室外地坪最低点，市规定强调的是室外出入口地坪，含义大同小异。
2.对于突出屋面的楼梯间，水箱，电梯间或构筑物等，省导则和市规定要要求在6米以下，不同的是，对于其水平面积之和不超过屋面面积,省规要求不超1/6，市规要求不超1/4(市规和防火规范一致)，从对“屋面突出物面积”这个角度来对比，省导则比市规定严格。
3.另外对突出屋面的建筑物，构筑物的面宽，省导则有要求，市规定没有，同理，省导则更严格。
4.省导则，市规定坡屋面计算没有平均值的算法，都在45度界定和取值，省导则和市规定要求一致。
四：结论（化繁为简）
通过对《防火规范》，《通则》，《地方规划管理技术导则或规定》的解读，结合设计项目的实际审批及实施，可以得出以下结论：
1.防火规范作为设计中衡量建筑消防定性的重要规范，涉及到建筑防火等级及相应的消防疏散，消防扑救，消防设施的配置。应严格遵守其规定，如：平屋面算至女儿墙，坡屋面计算平均高度，小于1.5米室内外地坪高度忽略。
2.由于在项目具体实施中，最终以当地规划导则为准绳，所以通则在具体规划设计，建筑设计阶段仅作为参考性使用。
3.《地方规划管理技术导则或规定》应该遵守，因为修规及方案文本，应该按照项目所在地的规划管理技术导则或规定执行;顺序为先参照地市规定，地市未编制规定文件时，执行省导则。
4.防火规范中的建筑高度的认定，主要出于对建筑消防等级的定性，所以不涉及到文物，风貌，通信等空域保护区的要求，而通则及各地规划设计导则或规定则有要求。
至此，“建筑高度”的概念及不同领域的认定和应用已解读完毕，希望文章对大家在工作实施开展中会有所帮助，笔者在此抛砖引玉，今后与大家一起在《江西民营经济内参》的平台上共同进步!
(作者系九三学社南昌市青工委委员、国家注册城市规划师)
